Encadrement des loyers : ce qui se joue fin novembre 2026
L'encadrement du niveau des loyers est une expérimentation ouverte par la loi ELAN de 2018, et elle arrive à son terme fin novembre 2026. Une loi de prolongation est en cours de discussion. Voici ce que ça change — et surtout ce que ça ne change pas.
Où en est le calendrier
Le dispositif a été mis en place à titre expérimental par l'article 140 de la loi du 23 novembre 2018, puis prolongé par la loi 3DS. Son terme est fixé à fin novembre 2026.
Une proposition de loi de prolongation a été votée par l'Assemblée nationale et doit passer au Sénat le 21 octobre 2026. Elle n'est pas adoptée à ce jour, et le gouvernement s'est montré réservé. Personne ne peut donc affirmer aujourd'hui ce qu'il en sera au 25 novembre.
Ce que dit la loi pour les baux déjà signés
C'est le point qui compte le plus, et il est plutôt rassurant. L'article 140 fixe lui-même le fait générateur au jour de la signature : il vise un loyer « supérieur au loyer de référence majoré en vigueur à la date de signature de ce contrat ».
Or l'extinction d'un dispositif à l'arrivée de son terme ne vaut que pour l'avenir — à la différence d'une annulation contentieuse, qui est rétroactive (voir la différence ici). La loi ancienne survit aux contrats en cours, et la prescription de trois ans de l'article 7-1 est autonome.
Selon les juristes, un loyer qui dépassait le plafond au jour de la signature reste donc contestable ensuite, dans la limite des trois ans. Le précédent parisien de 2017 — où le dispositif était pourtant tombé par annulation — n'avait pas remis en cause les baux en cours.
Pourquoi on ne le garantit pas pour autant
Soyons honnêtes : aucune juridiction ne s'est prononcée sur ce cas précis, qui est inédit. Le raisonnement est solide, il est partagé par les praticiens, mais il n'a pas encore été jugé.
Une nuance mérite d'être connue : la restitution du trop-perçu — un droit déjà né, sur des sommes déjà versées — est nettement plus solide que la diminution du loyer pour l'avenir, qu'un bailleur pourrait plaider comme un effet légal cessant avec le dispositif.
La conclusion pratique tient en une ligne : le seul moyen de ne prendre aucun risque, c'est d'agir avant l'échéance. Une demande déjà adressée par recommandé, une conciliation déjà engagée, placent le dossier sur un terrain nettement plus sûr qu'une intention.
Ce qui ne disparaît pas, dans tous les cas
Attention à ne pas tout confondre. L'encadrement du niveau des loyers, dont on parle ici, n'est pas l'encadrement de l'évolution des loyers, qui limite les hausses en zone tendue et relève d'un autre texte. Ce second dispositif n'est pas concerné par l'échéance de novembre 2026.
Ne disparaissent pas non plus : le régime du complément de loyer pour les baux qui y sont soumis, les règles sur les congés abusifs, ni bien sûr les aides au logement.
Information à jour au 6 août 2026. Elle peut changer selon le vote du Sénat.
Ne préviens pas le propriétaire avant de signer : tu n'aurais tout simplement pas le logement. On signe d'abord, on conteste ensuite — le délai court à partir de la signature.
Et surtout, n'arrête jamais de payer ton loyer, même s'il dépasse le plafond : tu perdrais tes APL et tu creuserais une dette, ce qui te mettrait dans une position bien pire.
Questions fréquentes
Si le dispositif s'arrête, mon bail redevient-il libre ?
Pour l'avenir, la question se posera. Mais un loyer se juge d'après les règles en vigueur au jour de la signature : un dépassement constaté à cette date reste en principe contestable ensuite, dans la limite de trois ans. Aucune juridiction n'a toutefois tranché ce cas inédit.
Faut-il se dépêcher de contester ?
Oui, pour deux raisons indépendantes : l'échéance du dispositif fin novembre 2026, et surtout la prescription de trois ans propre à ton bail, qui court depuis sa signature.
L'encadrement des loyers va-t-il être prolongé ?
Une proposition de loi votée par l'Assemblée nationale doit passer au Sénat le 21 octobre 2026. Elle n'est pas adoptée à ce jour et l'issue reste incertaine.
Mon propriétaire peut-il se venger si je conteste ?
Contester son loyer n'est pas un motif valable de congé. Un bailleur ne peut donner congé qu'avec un préavis de six mois et pour un motif précis et écrit : reprendre le logement, le vendre, ou un manquement du locataire. Un congé délivré sous un faux prétexte est sanctionné par une amende pouvant atteindre 6 000 € pour un particulier et 30 000 € pour une société. Si tu préfères éviter toute friction, tu peux aussi agir en fin de bail ou après ton départ : la créance survit trois ans.