Ce qu'il faut lire sur ton bail, et dans quel ordre

1. La date de signature

C'est la ligne la plus importante, et la plus négligée. C'est elle qui désigne l'arrêté préfectoral applicable, donc le barème, donc le plafond. Un bail signé en juin et un bail signé en août dans le même immeuble peuvent relever de deux barèmes différents.

C'est aussi elle qui fait courir le délai de trois ans de la contestation. Ni la remise des clés, ni la date d'effet, ni le premier loyer : la signature.

2. La surface habitable

Le plafond s'exprime en euros par mètre carré : sans surface juste, pas de calcul juste. La mention de la surface habitable est obligatoire dans le bail.

Attention à ne pas la confondre avec la surface « Carrez » d'une annonce de vente ou avec la surface au sol. La surface habitable exclut notamment les combles non aménagés, caves, garages, terrasses et balcons, ainsi que les parties d'une hauteur sous plafond inférieure à 1,80 m. Une surface gonflée gonfle mécaniquement le plafond autorisé.

3. Le loyer hors charges

La comparaison se fait sur le loyer hors charges, jamais sur le loyer « charges comprises ». Les provisions pour charges s'ajoutent au loyer et sortent du calcul.

Méfie-toi des baux qui affichent un montant global : il faut isoler la part loyer. Et une provision pour charges anormalement élevée par rapport aux charges réelles n'est pas un moyen légal de faire passer un dépassement — les charges se régularisent sur justificatifs.

4. Le complément de loyer, s'il existe

S'il y en a un, il doit être expressément mentionné au bail avec son montant, séparément du loyer de base. Un complément qui n'apparaît nulle part dans le contrat n'est pas dû.

Et surtout, il est interdit d'office dès que le logement présente l'un des neuf défauts listés par la loi — sanitaires sur le palier, humidité sur les murs, DPE classé F ou G, fenêtres qui laissent passer l'air, vis-à-vis à moins de dix mètres, infiltrations, problème d'évacuation d'eau, installation électrique dégradée, mauvaise exposition de la pièce principale. Le délai pour le contester est de 3 mois seulement : c'est la ligne à regarder en priorité si ton bail est récent.

5. Les mentions d'encadrement — et ce que leur absence signifie

Dans une zone encadrée, le bail doit indiquer le loyer de référence et le loyer de référence majoré applicables au logement. C'est une obligation, et pourtant elles manquent très souvent.

Leur absence ne rend pas le bail nul, mais elle est doublement intéressante. D'abord parce qu'un bailleur qui n'a pas mentionné le plafond a rarement vérifié qu'il le respectait. Ensuite parce que le locataire peut mettre en demeure le bailleur d'ajouter ces mentions ; à défaut de réponse dans un délai d'un mois, il peut saisir le juge, qui peut ordonner leur insertion et, le cas échéant, la diminution du loyer.

Si ces deux chiffres figurent bien au bail, compare-les tout de même à l'arrêté : ils sont parfois recopiés d'une mauvaise année ou d'un mauvais secteur.

Ce que tu peux récupérer

Quand un loyer dépasse le plafond, le locataire peut en demander la diminution — et le loyer corrigé s'applique rétroactivement à la date de prise d'effet du bail. Le propriétaire doit alors rembourser le trop-perçu. La loi laisse 3 ans à compter de la signature pour agir (article 7-1 de la loi du 6 juillet 1989).

Deux choses que peu de gens savent : on peut agir même après avoir quitté le logement, tant que les 3 ans ne sont pas écoulés ; et en colocation, c'est la somme des loyers de tous les colocataires qui ne doit pas dépasser le plafond du logement.